自我“输血” “破茧”重生

更为复杂的是，市场投资纷纷躲避“烂尾楼”，该项目三次招募投资人，均无人问津。天伦锦城三期当年售价每平方米1.4万元到1.8万元，现在项目周边房价远低于当时价格。购房人心理落差巨大，在第一次债权人会议上，大多数购房人表示，宁可损失首付，也不愿继续购买。在这种情况下，如果坚持续建，二次烂尾的可能性极高，即便续建完成，也可能会面临“业主不收房、房屋卖不掉”的尴尬局面，矛盾会进一步激化。况且，续建资金没有着落成为横亘在“保交楼”前面的鸿沟。

“这不是简单的经济问题，更是民生问题、社会问题。”案件主办法官周涛涛坦言，“管理人必须在法治框架下，找到各方利益的最大公约数。”

市场化运行激活重整内生动力

这起破产重整案的管理人，由桥西区工作专班和北京大成（石家庄）律师事务所组成。虽然对于破产重整可能遇到的问题提前作了准备，可是，现实问题交织的困局，还是让管理人始料未及。

为寻找破局之道，桥西区法院指导管理人开展深度调研，梳理出三大关键线索：项目总承包方河北神兴公司已垫资1.3亿元，债权性质属于建设工程价款优先受偿权，项目存续直接影响着债权的清偿程度；大多数购房人并非绝对弃房，只要房价合理，仍有购房意愿；项目续建成本约2.8亿元，而原购房人的尾款总额可以覆盖续建资金缺口。

要保交楼，更要保稳定。面对困难，必须摒弃等靠思想，激活内生动力，探索新的破产重整路径。

桥西区法院经研判认为，购房人仍有购房意愿，河北神兴公司作为债权顺位较为靠前的债权人，为了自救，对参与重整具有天然的主动性，应充分发挥债权人的积极作用。经与管理人多次讨论、推演，确定了推动总承包方垫资续建，以购房人尾款支付续建工程款，最终实现项目交付，清偿各类债权的重整思路。

项目重启施工和购房人继续购买是两个互为因果的关键环节，哪一个环节出现“梗阻”，都足以使重整链条停滞瘫痪。而购房人、河北神兴公司对“烂尾楼”信心不足，购房人担心项目不能启动或二次烂尾，河北神兴公司担心后续工程款无法保障。因此，让购房人、河北神兴公司重拾信心，是确保重整成功的关键，复工续建则是撬动重整运转的切入点。

河北神兴公司作为施工总承包方，此前已经为天伦锦城三期项目垫资1.3亿元，现在继续垫资2.8亿元，资金压力较大。桥西区法院协同管理人团队，与施工单位展开多轮沟通、协商，向总承包方释法明理，指出重整可以实现其利益最大化，重整程序能为后续工程款提供法律保障。管理人详细分析了重整和清算两种情形下的工程价款清偿比例，用详实的数据帮助河北神兴公司分析利弊。最终，河北神兴公司决定多方筹措资金投入天伦锦城三期的续建。2024年1月，停工3年的天伦锦城三期项目正式复工建设。

与此同时，管理人对周边房价进行了认真调查，测算出天伦锦城三期当前市场价为每平方米1.1万元左右。管理人与购房人进行了深入沟通，同样用数据帮助购房人权衡利弊，绝大多数购房人表示若按市场价愿意继续买房。

市场化调整加法治化保障，激活了破产重整的内生动力。

消除观念阻碍推动重整落地

管理人在市场现行房价的基础上起草了重整计划草案。下调房价进行破产重整，在石家庄房地产领域是破天荒之举。因为房价下调意味着账面资产减值，同样作为债权人，保障购房人的权益是否会损害其他债权人的利益？破产重整按市场价调整房屋价格是否符合法律规定？

针对种种认识问题和疑虑，桥西区法院经过测算发现，调整房价导致资产的减值远低于购房人集体弃房产生的损失，同时邀请河北省破产管理人协会专家对重整计划草案进行研讨。与会专家指出，按现在房地产市场行情对购房价格进行调整更为公平合理，符合破产市场化的要求，有利于推动“保交楼”的完成，也有利于从整体上维护债权人的利益。

专家对重整计划草案的肯定，进一步坚定了桥西区法院推动重整的决心。

2024年11月，桥西区法院依法批准重整计划草案。

重整计划紧锣密鼓地推进。今年7月，天伦锦城三期项目竣工并组织验收，重整计划执行取得了阶段性成果。截至目前，已有484名购房人办理按揭贷款或补交了房款。据管理人团队律师透露，天伦锦城三期项目正在进行验收，待验收结束，将正式交房入住。

从“烂尾”到“新生”，石家庄天伦锦城三期项目重整实践证明，面对复杂的房地产企业破产难题，因势利导、灵活创新的司法智慧，是破解困局的关键密钥。

桥西区法院的探索，不仅为“保交楼”提供了可复制的方案，更以法治实践诠释了为大局服务、为人民司法的深刻内涵，实现了政治效果、法律效果和社会效果的有效统一。